Det faktum att priset på svensk åkermark inte har påverkats av finanskrisen visar med stor tydlighet att marken inte är övervärderad. Men nu när räntan stiger kommer vi troligen att se en mindre prisuppgång framöver.

Varierande priser
De senaste fem åren har varit en turbulent tid med varierande spannmålspriser. Lönsamheten har gått från medioker, till fantastisk, till dålig och nu på väg upp igen. Vi får räkna med att lönsamheten även fortsättningsvis kommer att variera kraftigt mellan åren. Och när lönsamheten är god börjar alla odla upp sina outnyttjade resurser. Det resulterar i en överproduktion igen (om vädret är normalt, bör tilläggas), vilket leder till lägre priser och lönsamhet.

Belåna med måtta
Mitt råd till dig som köper mark är att du inte ska belåna dina befintliga resurser för mycket. Om något år kan vi ha en rörlig ränta kring 5 till 6 procent, vilket påverkar räntekostnaderna dramatiskt. Ta hjälp av din bank för att se runt hörnet dvs bedöma hur det kommer att se ut om ett par år. Om man ska binda eller låta lånen ligga rörligt finns det inget generellt svar på. Men vi ser att allt fler binder sina räntor för att öka tryggheten. Mitt råd är att du ska ha en mix med bundna och rörliga räntor. Tänk på snitträntan på dina lån och stirra dig inte blind på ett enskilt lån. Tänk på att det bara är på bottenlånen du kan binda räntan.

Amorteringar kostar
Att amortera på ett markköp är dyrt eftersom det måste göras med dina skattade medel. Några planenliga avskrivningar för mark blir det aldrig frågan om eftersom sådan fast egendom inte förbrukas och inte heller minskar i värde när den åldras. När du ska amortera 1 000 kr per år och hektar måste du alltså skatta fram en vinst från din enskilda näring på ca 2 000 kr per hektar. Var därför klok vid köp och se över de resurser du äger. Kan du sälja något för att använda pengarna till ett markköp, så gör det. Då blir du mindre räntekänslig.

Arrende kan vara ett alternativ
Lönsamheten och ditt långsiktiga kassaflöde bestämmer hur mycket du kan betala för mark. Är du tveksam kan ett arrende vara en bra väg att gå. Du får ett komplement till ditt ägande och du kan utnyttja befintliga resurser effektivare.

Om åkermarken fortsätter att stiga i samma takt som tidigare kommer troligen fler kapitalstarka placerare att köpa gårdar, eftersom de ser mark som en stabil och långsiktig placering. Idag är det i de flesta fall en granngård med en aktiv lantbrukare som köper marken för att få mer mark att odla. Om marken blir för dyr kommer dagens aktiva lantbrukare avstå från att köpa och blir i större utsträckning hänvisade till att arrendera, skriva skötselavtal eller samarbeta.

Mitt råd till dig som ska arrendera är att se kritiskt på prissättningen. Som arrendator ska du inte betala för markvärdet utan för den nu gällande snittlönsamheten över ett antal år. En arrendator måste få tjäna pengar på sitt arrende annars blir det bara kortsiktig förvaltning av mark. Bra bördighet, hög avkastning, god arrondering och ny dränering kommer ha en positiv påverkan på fastighetens värde. Det kan en duktig arrendator ha en positiv dialog om med markägaren. Dialog blir en viktig länk mellan två individer som vill samma sak – värna om markvärdet – men med olika infallsvinklar.

Framtiden är ljus, sommar med mer regn önskas för bättre tillväxt. Köp eller arrendera ny mark med förnuft och ha en riktigt bra sommar.

Magnus Hammar
Ansvarig för Skog och Lantbruk på Swedbank